Le terme passoires thermiques revient sans cesse dans les médias et les discussions immobilières : il désigne les logements très énergivores, classés F ou G au DPE. Depuis quelques années, les chiffres liés à ces logements ont bougé fortement — parfois sans qu’aucun chantier n’ait eu lieu — en raison d’ajustements méthodologiques du DPE et d’évolutions réglementaires. Voici une lecture pragmatique des transformations, de leurs limites et de ce qu’elles signifient pour les propriétaires et locataires.
Pourquoi les statistiques ont-elles chuté alors que peu de rénovations ont été réalisées ?
La réponse tient en grande partie aux révisions du mode de calcul du Diagnostic de performance énergétique. Le DPE est devenu opposable en 2021, ce qui a renforcé son poids juridique et administratif, mais aussi poussé les autorités à corriger des biais identifiés dans la méthode. Quand on change les règles de calcul, certains logements voient leur étiquette s’améliorer automatiquement. C’est ce phénomène de reclassement comptable — et non uniquement des travaux — qui explique une partie importante de la baisse du nombre de passoires thermiques observée entre 2024 et 2027.
Quelles évolutions techniques ont le plus d’impact sur le classement énergétique ?
Correction pour les petites surfaces
Les logements de moins de 40 m² étaient pénalisés par le calcul antérieur du DPE : les consommations fixes (eau chaude, chauffage de base) rapportées au m² donnaient des valeurs disproportionnées pour de très petites surfaces. Une réforme entrée en vigueur au 1er juillet 2024 a modifié plusieurs paramètres : pondérations des consommations fixes, traitement spécifique des logements inférieurs à 15 m² et augmentation des seuils pour les petites superficies. La « surface de référence » a aussi été adaptée pour intégrer les vérandas chauffées et des locaux transformés en pièces à vivre, afin d’affiner l’évaluation.
Réduction progressive du coefficient appliqué à l’électricité
Un autre changement majeur concerne le coefficient d’énergie primaire (CEP) utilisé pour convertir la consommation électrique en énergie primaire. Ce facteur, critiqué pour pénaliser les logements chauffés à l’électricité malgré la part importante d’électricité décarbonée en France, a été abaissé au 1er janvier 2026 de 2,3 à 1,9, puis prévu pour passer à 1,7 au 1er janvier 2027. Cette évolution permet à de nombreux logements électriques de gagner une ou plusieurs classes DPE sans travaux. Les DPE réalisés avant 2027 peuvent faire l’objet d’une attestation répercutant le nouveau coefficient sans qu’un diagnostic complet soit refait.
Quel est le calendrier des interdictions de mise en location et quelles exceptions se dessinent ?
- Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction pour les logements classés G+
- Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction pour les logements classés G
- À partir du 1er janvier 2028 : interdiction prévue pour les logements classés F
- À partir du 1er janvier 2034 : interdiction prévue pour les logements classés E
La loi Climat et résilience a introduit la performance énergétique comme critère de décence pour la location. Le gouvernement a cependant proposé un assouplissement permettant, sous conditions, de remettre en location un bien très énergivore si le propriétaire présente un contrat de travaux signé qui s’engage à réaliser les rénovations sous trois ans pour une maison individuelle et sous cinq ans pour une copropriété. Ce dispositif, adopté au Sénat, doit encore être examiné à l’Assemblée.
Combien de passoires thermiques en France aujourd’hui et que disent les estimations pour 2027 ?
Aux yeux de l’Observatoire national de la rénovation énergétique, le paysage a déjà évolué : au 1er janvier 2025, les logements étiquetés F ou G représentaient 5,4 millions d’unités (14,4 % du parc), dont 3,9 millions de résidences principales (12,7 %). Une part notable de la baisse constatée entre 2024 et 2025 est attribuée aux corrections pour petites surfaces (près de 40 % de la diminution selon le rapport de 2025).
Les réductions liées aux réformes sur le coefficient électrique ont aussi un effet mesurable : l’ONRE a estimé qu’en 2026 environ 700 000 logements avaient quitté le statut de passoire thermique suite à la baisse du coefficient, tandis que le gouvernement avait chiffré l’impact potentiel à 850 000 résidences principales. Pour la réforme de 2027, l’étude d’impact évoque une baisse supplémentaire d’environ 10 % des résidences principales classées F ou G, soit approximativement 300 000 logements (200 000 classés F et 100 000 classés G).
Au total, les réformes de 2026 et 2027 conduiraient entre 1 et 1,15 million de résidences principales à sortir du statut de passoire thermique sans prise en compte des rénovations effectives. Sur cette base, le nombre de résidences principales encore classées F ou G en 2027 serait estimé entre 2,75 et 2,9 millions, une diminution de l’ordre de 25 à 29 % par rapport à 2025 simplement due aux modifications méthodologiques.
Ce qu’il faut garder en tête avant d’interpréter ces chiffres
Quelques précautions d’usage vous éviteront des conclusions hâtives. D’abord, une amélioration d’étiquette ne signifie pas forcément une maison mieux isolée ou chauffée plus économiquement : il peut s’agir d’un simple effet de méthode. Ensuite, tous les DPE antérieurs à 2021 ne sont pas équivalents ; le DPE opposable et sa méthodologie révisée pèsent juridiquement différemment.
Autres erreurs fréquentes à éviter : confondre surface réelle et « surface de référence » utilisée pour le calcul, négliger la distinction entre résidences principales et secondaires dans les statistiques, ou croire que la mise à jour du coefficient électrique dispense d’un diagnostic technique lorsque des travaux sont envisagés.
Conseils pratiques pour propriétaires et locataires
Si vous êtes propriétaire, vérifiez la date et la méthodologie du DPE disponible pour votre bien : un diagnostic antérieur à 2026 peut être réévalué selon les nouveaux coefficients. Avant d’engager des travaux, demandez une estimation réaliste des gains attendus et méfiez-vous des chiffres qui paraissent trop optimistes. Si vous êtes locataire, renseignez-vous sur l’étiquette énergétique et sur les obligations légales du bailleur ; en cas de projet de mise en location d’un logement classé F ou G, demandez à voir les devis ou le contrat de travaux si le bailleur invoque une autorisation temporaire basée sur un engagement de rénovation.
FAQ
Comment savoir si mon logement est considéré comme une passoire thermique ?
Consultez le DPE joint au bail ou à l’acte de vente : les logements classés F ou G sont considérés comme passoires thermiques. Attention à la date du DPE et à sa méthode de calcul, qui ont changé significativement depuis 2021.
Un DPE réalisé avant 2027 peut-il être actualisé sans refaire tout le diagnostic ?
Oui, pour les DPE valides réalisés avant le 1er janvier 2027, une attestation peut être délivrée afin d’appliquer le nouveau coefficient de conversion de l’électricité sans exiger un nouveau diagnostic complet.
Puis-je encore louer un logement classé G aujourd’hui ?
Depuis le 1er janvier 2025, la location d’un logement classé G est interdite pour être loué à titre de résidence principale. Des mesures d’assouplissement ont été proposées, permettant la mise en location sous réserve de contrats de travaux signés, mais ces dispositifs doivent encore faire l’objet d’examen parlementaire.
Est-ce que la baisse des passoires thermiques veut dire que le parc est mieux isolé ?
Pas nécessairement. Une partie importante de la diminution provient de changements méthodologiques du DPE et non d’une généralisation des rénovations. Pour mesurer les améliorations réelles, il faut regarder le nombre de travaux engagés et les consommations réelles avant/après rénovation.
